スタッフブログ・家づくりコラム
土地の価格はどんな基準で決まる?【滋賀県甲賀市新築コラムVol.399】
2023.06.10
甲賀市、湖南市、蒲生郡日野町、竜王町、東近江市で注文住宅をご検討される皆様こんにちは。
今回は「土地の価格はどんな基準で決まる?」です。
土地を売買する時に一番に気になるのが価格ではないでしょうか。土地の価格はさまざまな要因で変動するものですが、複数の基準が存在し、そこからおおよその土地の価格を割り出すことが可能です。
土地を買って新築を建てたい、今住んでる物件を売って新しい場所に移りたいなどご検討されている方は是非参考にしてみてください。
土地の価値はどんな基準で決まる?
土地の価格を決定する「基準となる価格」には複数のものがあります。ここでは特に重要な5つの基準をご紹介します。
1.5つの土地の価格 一物五価
1.実勢価格
「実勢価格」は、「実際に取引が成立したときの価格」のことで市場価格と呼ばれることもあります。現状の価格を正しく表した価格とも言えます。しかしながら全ての地域においてそういった事例があるわけではありません。今回売却を検討している物件の周辺で過去に実績がない場合や、取引事例が古すぎる場合など、次で説明する「公示地価」や「基準地価」などを目安として、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスといった土地の評価に加え、地域の将来性なども考慮して実勢価格を推測します。
2.公示価格
「公示価格」は、国土交通省により毎年公表される、土地の価格を決める際の指標となるものです。毎年1月1日時点の標準的な土地について、3月に公表されます。不動産鑑定士が現地調査を行い、土地の形状、周辺状況、駅からの距離やガス・上下水道の整備状況などを評価し、それを基に国土交通省の土地鑑定委員会が定めたものです。
3.基準地価(都道府県基準地標準価格)
「公示価格」が国土交通省から公表されるものであるのに対し、「基準地価」は都道府県が公表するもので、正式には「都道府県基準地標準価格」と呼びます。毎年7月1日時点の価格について、9月下旬あたりに公表されます。
4.相続税路線価
「相続税路線価」は、土地が面している道路の「路線価」から算出される土地の価格のことです。路線価とは、その路線(道路)に面している標準的な宅地の価格のこと。1㎡当たりで公表されているため「路線価×土地の面積」で算出します。これは相続税・贈与税の計算にも利用され、一般的に公示価格の80%程度に設定されています。路線価は1月1日時点の評価額が、7月に公表されます。
5.固定資産税評価額
「固定資産税評価額」は、市区町村が設定するものであり(東京23区のみ都が決定)固定資産税、不動産取得税、都市計画税、登録免許税の算定基準となる価格です。公示価格に大きな変動がない限り、通常3年ごとに評価替えが実施されます。一般的に、公示価格の70%程度となります。4月~6月ごろに発送される納税通知書に一緒に添付されている課税明細書の「価格」という項目に固定資産税評価額の記載があり確認可能です。
この5つで一物五価と言われています。また、2と3を一つにして一物四価とも言われます。実勢価格以外は、国や県などの行政が発表するものです。
1.土地の価格を調べる方法は?
土地の基準となる価格は、どこで確認することができるのでしょうか。上記で確認した5つの基準について詳しく見ていきましょう。
1.実勢価格の調べ方
もっとも手間がなく確実に、正確な実勢価格を調べたければ売買を仲介する不動産会社に土地の値段を査定してもらうのが一番です。ほぼすべての不動産会社は無料で査定をしてくれます。
ほかに自分で調べる方法としては、価格を知りたい土地の近くで売りに出されている物件情報を、ネットや街中の不動産会社の張り紙などで確認できます。
Webサイトの「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、実際の取引で妥結された売買価格が確認できます。
注意点
不動産会社が示す査定額は「買主があらわれそうな額」であり、あくまで予想の数値です。購入希望者があらわれたらそこから交渉がはじまり、値下げ交渉なども行われるため、必ず査定額どおりに取引がまとまるわけではありません。
また他人が売りに出している土地の値段を参考にする場合、売主の事情によって適正価格と比べて値段が上下することがあります。
たとえば急いで売却したい事情があれば、通常の価格よりも安くして買主があらわれやすいようにします。こうした個別の事情は他人にはわからないので、本来の適正価格とずれが生じることは承知しておきましょう。
2.公示価格の調べ方
示地価は国土交通省が運用するWebサイト「標準地・基準地検索システム」で確認できます。
目的の土地がある都道府県・市区町村を選択し、対象を「地価公示のみ」に設定して検索すると、目的の土地に近い所在地の地価公示価格が表示されます。「価格」の欄を見ると土地の価格が確認できます。
さらに条件設定の画面で用途区分を「住宅地」に設定することで余計な土地が検索結果に載らないようできるので試してみてください。
注意点
公示地価は実勢価格とほぼ同じ価格になると紹介しましたが、実際の不動産取引で金額は様々な要素により変動します。
公示地価を調べることで相場を知ることはできますが、公示地価と同じ価格で土地を売れるとは限りません。売り手、買い手の事情や取引条件の駆け引きなどで価格が上下するので、あくまで参考程度と捉えておいてください。
3.基準地価の調べ方
基準地価の調べ方は公示地価とほぼ同じで「標準地・基準地検索システム」で調べられます。
標準地・基準地検索システムにアクセスし、調べたい土地のある都道府県と市区町村を選んだら条件設定の段階で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れて検索すると検索結果が表示されます。
公示地価と基準地価の結果を両方表示したい場合は「公示地価・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れて検索してみましょう。
注意点
注意点についても公示地価と同じです。価格水準としては実勢価格と同等と考えられますが、民間の取引においては様々な要素で金額が変動するので、必ず基準地価と同じ価格で取引できるとは限りません。あくまで参考程度として捉えてください。
4.相続税路線価の調べ方
路線価は国税庁が運用する「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
調べたい土地のある都道府県を選択し、次のページで「路線価図」を選択します。地名を選択していくと路線価図のページが表示されます。路線価図は複数の地図に分けて掲載されていることがあるので、目的の土地がなければ別の地図を開いて確認してみてください。
「380C」など数字とアルファベットで書いてあるのが路線価で、そこから引かれている矢印の範囲の土地に適用されます。千円単位で表示しているので、当該の土地は1㎡当たり38万円であることを示します。これに土地の地積(土地の面積)をかければ、土地の基本的な路線価が計算できます。
もし路線価を知りたい土地の記載がない場合は、路線価図を選択したページへ戻って「評価倍率表」から倍率方式で土地価格を検索できます。
注意点
実際の路線価は複雑なルールにより補正が入ります。相続が発生した際の路線価の計算は、相続税や相続対策の土地価格の計算などは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみてください。
5.固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、ご自身が所有する土地のある市区町村から発送される固定資産税の納税通知書の土地の「価格」もしくは「評価額」の欄で確認してください。納税通知書の項目や様式などは自治体によって異なります。
また、各自治体に固定資産税課税台帳の閲覧申請をして確認することも可能です。ただし、閲覧可能なのは納税義務がある方、その方と土地を共有する方、相続人、借地人・借家人およびこれらの方から委任を受けた方に限定されます。
他にも「固定資産評価証明書」を市区町村の担当課の窓口や郵送で取得して確認する方法もあります。市区町村の窓口で取得する場合は、役所の担当する課の窓口や出張所などで申請書とともに必要書類を提示・提出します。郵送で取得する場合は、役所のホームページで申請書をダウンロードし、必要書類と返信用封筒(切手を添付したもの)取得に必要な手数料分の郵便定額小為替などを同封して郵送します。必要なものは事前に市区町村の担当課に確認しておきましょう。
まとめ
土地の価格は上記のような基準を知ることで、だいたいの目安を知ることが可能です。
とはいえ計算するには、複数の基準となる価格を含めて考えなくてはなりません。また現在の相場や、土地のさまざまな情報収集の必要性から考えると、プロに依頼するのも一つの方法です。不動産会社に査定を依頼したり相談したりすることは、スムーズな売却活動に結びつくと言えるでしょう。
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